הלוואת משכנתא – איך מקבלים אותה ומה חשוב לדעת?

עם תגי מחיר של 1.5 מיליוני שקלים לנכס ממוצע בישראל – אין כמעט בכלל עסקאות נדל"ן שלא ממומנות בעזרת הלוואת משכנתא. בממוצע, אנחנו לוקחים הלוואות משכנתא בגובה של כמעט מיליון שקלים, לקראת רכישה של נכס. עם הלוואה בכזה סדר גודל, בדרך כלל ל – 25 שנים (כלומר, אם יוולד במשפחה ילד בשנה הראשונה של ההלוואה – הא ישתחרר מהצבע לפני שתסיימו לשלם אותה…), כדאי לקבל החלטה מושכלת. הנה מדריך מקוצר לבחירת המשכנתא שלכם – והמלצה חמה בסופו.

משכנתאות 101: המונחים הבסיסיים

בניגוד לידידנו ממדינות אירופה וארה"ב, אנחנו הישראלים מעדיפים לגור בבית משלנו – ואנחנו מוכנים לשלם על זה J בשנים האחרונות אנחנו רואים עליה של עשרות אחוזים בהיקפי המשכנתאות, עם גובה ממוצע של 930,000 ₪ למשכנתא, המהווה מימון של כ – 45% מסך המחיר של הנכס.

משכנתאות ניתנות בשלושה מסלולי מימון שונים:

מסלול ריבית קבועה: זה המסלול הבטוח והיקר ביותר. כאן תקבלו את הריבית הכי גבוהה מבין המסלולים אבל גובה ההחזר יישאר קבוע לאורך כל חיי המשכנתא (ולכן הריבית גבוהה: היא נועדה להבטיח שתמיד תשלמו לבנק מספיק כסף, לא משנה כמה גבוה תעלה הריבית במהלך חיי ההלוואה).

מסלול ריבית משתנה: במסלול ריבית משתנה יהיו נקודות יציאה (בדרך כלל אחת לשלוש או חמש שנים) שם תוכלו גם לפרוע חלק מההלוואה את כולה ללא קנסות וגם הריבית שאתם משלמים עבור ההלוואה תתעדכן: למעלה או למטה, לפי ריבית הפריים שנקבעת על ידי נגיד בנק ישראל.

מסלול ריבית פריים: מסלול זה הוא המסלול הכי גמיש, בו תקבלו כנראה את ההצעה הנמוכה ביותר מבחינת ריבית אבל חשוב לדעת שהריבית משתנה באופן שוטף, מה שאומר שההחזרים החודשיים ישתנו ויקשו עליכם לתכנן כלכלית את ההוצאות לאורך חיי המשכנתא.

כשאתם נוטלים משכנתא אתם בדרך כלל מחלקים את סכום ההלוואה בין המסלולים השונים, כשהיום בישראל מותר ליטול לכל היותר 66% מההלוואה שלכם בריבית פריים – בשל אי הוודאות שבה.

כמה מימון אתם צריכים וכמה זה הולך לעלות לכם?

כשאתם מגיעים לרכישת נכס, בדרך כלל הסכום העומד לרשותכם למימון עצמי של הרכישה הוא ידוע. כנראה שכבר ביקשתם מהמשפחה עזרה, חסכתם ככל יכולתכם ואתם יודעים כמה כסף אתם מביאים איתכם (שימו לב: ברכישת נכס ראשון למגורים תוכלו לקבל מימון באמצעות משכנתא של 75% ממחיר הדירה לכל היותר – כלומר, אתם חייבים לספק לפחות 25% ממחיר הדירה מהון עצמי), עכשיו נשאלת השאלה: מה התקציב העומד לרשותכם?

בואו נעשה חישוב מהיר, לפי ריבית ממוצעת כללית מאוד של 3% על הלוואת המשכנתא שלכם:

נגיד שיש לכם בבית 500,000 ₪. זה אומר שהמחיר המקסימאלי של נכס שתוכלו לרכוש הוא 2 מיליון שקלים. נניח שאתם מתלבטים בין דירה במחיר של 1.2 מיליוני שקלים לבין דירה במחיר של 1.7 מיליוני שקלים.

במקרה של הדירה הזולה, תיטלו הלוואת משכנתא בסך של 700,000 ₪. אם תיטלו אותה ל – 25 שנים, ההחזר החודשי יהיה בממוצע (שוב, החישוב כללי מאוד, רק לשם ההמחשה) 3,000 ₪. אם תלכו על הדירה היקרה יותר – ההחזר החודשי יעמוד על כ – 4,500 ₪. זה ההפרש החודשי – אבל אם מחשבים נומינאלית את ההפרשים לאורך חיי המשכנתא, כדאי שתשבו לפני שאתם קוראים את זה: 450,000 ₪.

כל הפרש קטן בריבית, הוא הפרש גדול בסכומים שתחסכו

אז, בשורה התחתונה, איך בוחרים הלוואת משכנתא? הרי כל בנק מציע הלוואות כאלה, בתנאים שונים. המלצתנו המפורשת היא: היעזרו באיש מקצוע אובייקטיבי שיתכנן עבורכם את המשכנתא. הבדלים קלים בשיעורי הריבית שיוצעו לכם מהבנקים השונים יסתכמו לחיסכון של עשרות אלפי שקלים, שיהפכו את עלות השירות שתקבלו לשולית.

אם אתם מתכננים לבחור משכנתא בעצמכם – חשוב שתקבלו מהבנקים הצעה ראשונית הכוללת ריביות (שימו לב אם מסלולי ההלוואה המוצעים לכם הם עם או ללא הצמדה למדד – מסלולים צמודים יהיו זולים יותר אבל גם הם ישתנו לאורך השנים לפי השינוי במדד) ותבחרו את ההלוואה המוצעת לכם בתנאים הכוללים האטרקטיביים ביותר.